Коммерческая ипотека для физических лиц. Подберем для Вас лучшие условия

Целевая аудитория – индивидуальные предприниматели и малый бизнес

С помощью кредитов покупают в основном небольшие помещения (от 20 до 80–100 кв. м)

Во многом она напоминает жилищное кредитование, но условия строже, и по объемам их даже сравнивать нельзя.

По оценке Максима Лукьяновича, директора департамента малого бизнеса Росбанка, сейчас все основные игроки на банковском рынке имеют в продуктовой линейке кредит на приобретение коммерческой недвижимости. Заметной тенденцией в этом секторе за 2017–2018 гг. стало развитие ипотеки на нежилую недвижимость для физических лиц – от единичных сделок до отдельного сегмента, как отмечает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного кредитования «СМП банка». «Но это скорее нишевый продукт», – добавляет эксперт. Доля коммерческой ипотеки, по данным Ивана Любименко, управляющего директора по продажам подразделений сети «Абсолют банка», в общем объеме выдач составляет менее 5%. Одну из причин столь скромного присутствия ипотеки в мире коммерческой недвижимости Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ – супермаркет недвижимости», объясняет так: если покупатель не может заплатить за помещение всю сумму сразу, он попытается получить рассрочку и, только если не справится с бременем платежей, переведет ее в ипотеку.

Тем не менее Лукьянович говорит о росте спроса со стороны малого бизнеса в Росбанке. Да и «Абсолют банк» с начала этого года увеличил в два раза объем выдачи ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2018 г., рассказал Любименко.

С помощью кредитов покупают в основном небольшие помещения (от 20 до 80–100 кв. м) на первых этажах жилых домов, офисные, торговые площади. Многие из них потом сдаются в аренду, и часто первые 5–7 лет заемщики арендными платежами отбивают кредиты, а потом уже спокойно получают свой пассивный доход. Предприниматели часто расширяют уже имеющиеся у них производственные площади, интересуются складами, а граждане приобретают машино-места.

Ставка больше, сроки меньше

В сравнении с жилищной у коммерческой ипотеки условия пожестче. Ставки от 12 до 15% годовых, первоначальный взнос – от 20 до 40%. «Максимальные сроки ипотеки на нежилую недвижимость для физлиц схожи с жилищным кредитованием – как правило, до 20–25 лет, для юрлиц и предпринимателей сроки меньше – 10–15 лет», – рассказывает Коняхина. С повышением ключевой ставки ЦБ коммерческая ипотека дорожала так же, как и все остальные кредиты.

Программа Росбанка рассчитана на индивидуальных предпринимателей и юридических лиц: срок кредитования – до 84 месяцев, первоначальный взнос – не менее 20% и, если денег не хватает, можно оформить дополнительный залог имущества. Ставка по кредиту под залог приобретаемого объекта – 11,88%. «Незавершенное строительство не рассматривается в качестве приобретения», – комментирует Лукьянович.

По программе Сбербанка «Экспресс ипотека» ИП и малым предприятиям предоставляется заем до 10 млн руб. на срок до 15 лет под 13,9% годовых, назначение приобретаемого помещения роли не играет, но оно должно быть сдано в эксплуатацию. На строящиеся объекты ипотеку можно получить по другой программе.

В «Абсолют банке» кредитуют приобретение нежилой недвижимости на первичном или вторичном рынках по программе «Коммерческая ипотека». Минимальная процентная ставка – 12,74% годовых (11,74% на приобретение машино-места), максимум на 15 лет, минимальный первоначальный взнос – 20%.

Любименко приводит примеры из практики банка: клиент – физическое лицо приобрел помещение на цокольном этаже в Подольске за 7,8 млн руб., из которых 3,9 млн руб. выдал банк на 20 лет под 12,74%, ежемесячный платеж составил менее 45 000 руб. Второй клиент – собственник бизнеса выкупил арендуемый под агентство недвижимости офис в Пушкино. Стоил он 7,7 млн руб., кредит был оформлен на 4,6 млн руб. на 15 лет. Ставка – 14,24%, платеж – 62 000 руб. в месяц.

Как рассказывает Любименко, возможность покупать нежилые помещения на первичном рынке в аккредитованных банком объектах строительства появилась у клиентов в начале прошлого года. Максимальный срок займа увеличили с 10 до 15 лет, в 2 раза уменьшили минимальный первоначальный взнос (20%). Банк также отменил требование предоставить поручительства юридическими лицами – собственниками дополнительного обеспечения. «Если несколько лет назад базовые ставки на жилую и коммерческую недвижимость отличались на 5–6 п. п., то теперь эта разница составляет не более 1–2 п. п.», – говорит Любименко.

Статус имеет значение

В зависимости от «статуса» заемщика требования банков несколько различаются. Коняхина объясняет: если клиент – физическое лицо и покупает недвижимость для своих нужд, то банк анализирует его доход, финансовое положение, обязательства. У юрлица или ИП запрашивают пакет документов, касающихся бизнеса, и анализируют уже финансовое положение компании, в залог могут принять другие активы. «В некоторых организациях, например, при займах на сумму более 30 млн руб. банк настаивает на выдаче кредита именно юридическому лицу. Бывает, что человеку приходится регистрировать ООО или ИП, чтобы получить одобрение», – замечает Туманова.

В «Абсолют банке» для собственника бизнеса ставка увеличивается на 1 п. п. По оценке Арташеса Оганова, советника, главы практики недвижимости CMS Russia, с юридической точки зрения нет принципиальной разницы, выдается кредит юридическому лицу или ИП, но внутренние требования банка могут различаться.

Не хватает господдержки

Перспективы коммерческой ипотеки для малого бизнеса зависят от ипотечной ставки – если она будет снижаться, то спрос на кредиты будет расти, прогнозирует Туманова. В противном случае покупатели станут искать возможность воспользоваться рассрочкой. Эксперт также считает, что в секторе не хватает программ государственной поддержки.

«Для частных предпринимателей, приобретающих помещение для себя, а не в аренду, можно было бы разработать программу все той же господдержки (например, сниженную ставку), но, по всей видимости, рынок слишком узкий, чтобы проблемами ИП заинтересовались на высшем уровне. К тому же слишком сложно обеспечить контроль за целевым использованием помещения», – рассуждает Туманова.

Лукьянович полагает, что на законодательном уровне нужно дать возможность заемщикам получить имущественный вычет по аналогии с имущественным вычетом, который получают покупатели жилья. Такая мера, по мнению эксперта, могла бы поспособствовать дальнейшему росту спроса на этот вид кредитования.

Новости СМИ2

Коммерческая ипотека – продукт довольно новый, и он всё ещё предоставляется не каждым банком в РФ, тем более, если это коммерческая ипотека для физических лиц. Но конечно же, в Сбербанке она есть. Существуют два основных варианта взятия коммерческой ипотеки в Сбербанке: «Экспресс-ипотека» и «Бизнес-недвижимость».

Что это такое?

Помещение – одно из ключевых условий для работы любого коммерческого предприятия, оно требуется и чтобы зарегистрировать юридический адрес, и чтобы разместить офис, производство, склад.

Часто владельцы предприятий вынуждены прибегать к аренде помещений, и всё же более надёжный вариант – приобрести собственное. Однако, чтобы приобрести недвижимость, необходимо сделать объёмные вложения, и не всегда есть возможность сразу же выложить столько денег. Именно для этого и существует коммерческая ипотека – то есть возможность купить и использовать недвижимость, и при этом платить за неё постепенно.

В мире этот вид кредитования уже широко распространён, но у нас он лишь недавно появился и ещё развивается. Стоит отметить пару важных нюансов, отличающих бизнес-ипотеку:

  • Залогом по ней может стать лишь помещение, уже находящееся в собственности лица, берущего ипотеку – в этом отличие от обычной ипотеки, по которой обычно приобретаемая недвижимость может выступить залогом без всякого дополнительного оформления.
  • Так как средства будут использованы для приобретения помещения для ведения бизнеса, а значит, и извлечения дохода, ставка по ней выше, да и в целом условия не столь лояльны. Например, период погашения гораздо короче, чем по обычной ипотеке. Впрочем, к условиям, предоставляемым в Сбербанке, мы ещё вернёмся.

Условия

Быстрый кредит на приобретение недвижимости. Сумма, которую можно получить с помощью этой программы, доходит до 7 000 000 рублей, а срок, на который предоставляется заём – до 10 лет. Ставка при этом составляет 15,5% годовых.

Никаких комиссий при оформлении не взимается, пакет документов необходим минимальный – в «Экспресс-ипотеке» всё ориентировано на максимальную скорость оформления, ведь, как известно, время – деньги. Ипотека на коммерческую недвижимость по этой программе может быть оформлена не только ООО и ИП, но также и непосредственно физическими лицами, являющимися собственниками бизнеса. Еще однаинтересная опция – для тех, кто берёт ипотечный кредит по данной программе повторно, предоставляются специальные, улучшенные условия. При этом насколько они улучшены и по каким параметрам, рассматривается в каждом случае индивидуально, так что об этом нужно будет спросить у кредитного специалиста банка.

Крупный кредит на приобретение недвижимости. Впрочем, в рамках данной программы можно взять и относительно небольшие суммы: так, для сельхозпроизводителей доступны суммы от 150 000 рублей, а для остальных заёмщиков – от 500 000 рублей. Но вот максимальная сумма доходит до 200 000 000 рублей, а в некоторых городах, список которых вы можете уточнить на сайте Сбербанка – и до 600 000 000 рублей, что весьма внушительно. Ставка по данному кредиту составляет 11,8%, а максимальный срок – 10 лет. При просрочке за каждый её день начисляется неустойка в размере 0,1% от суммы просрочки.

Данная программа имеет несколько важных особенностей:

  • с помощью её средств можно погасить долги перед другими банками;
  • допускается приобретение строящейся недвижимости при условии, что застройщики аккредитованы;
  • необходимо будет сделать первоначальный взнос – 20% для сельхозпроизводителей, и 25% для остальных, однако, при кредитовании под залог уже имеющегося в собственности объекта недвижимости первый взнос не будет нужен.

Оформление

Особенности

Из-за требований по залогу могут возникнуть сложности. Легче всего предоставить в залог другую недвижимость, но она далеко не всегда есть. Вместо этого, можно оформить права собственности на приобретаемую недвижимость и отдать её в залог. Как это выполняется? Покупатель из собственных средств оплачивает часть стоимости, после чего права собственности переоформляют на него, недвижимость отдаётся в залог банку, который рассчитывается за неё с продавцом – в сущности, после выполнения этих операций коммерческая ипотека будет работать по такой же схеме, как и обычная, просто из-за этих требований оформление стало немного сложнее.

То есть, как видите, с оформлением коммерческой недвижимости есть некоторые сложности, и не в каждом банке готовы её предоставить, хотя тот же Сбербанк как раз разработал программу «Бизнес-недвижимость» специально для кредитования ИП и малых предприятий.

Как альтернатива коммерческой ипотеке, иногда применяется лизинг – в этом случае выдавшая кредит организация продолжит владеть недвижимостью вплоть до погашения долга. Плюс лизинга – более проработанное в его отношении законодательство, к тому же он доступнее.

image

Начинающему предпринимателю бывает непросто подтвердить уровень доходов, чтобы взять коммерческую ипотеку. При этом сама недвижимость частично обеспечивает возврат средств, ведь за счёт её использования также можно заработать, даже в том случае, если она не будет использоваться первое время непосредственно для коммерческой деятельности, как минимум её можно сдавать в аренду. Приходится констатировать, что в данный момент оформление бизнес-ипотеки и её условия ещё недостаточно проработаны, что в большой степени мешает её распространению, но даже сейчас уже есть пользующиеся ей. Можно не сомневаться – со временем она приобретёт более широкую популярность за счёт более качественно проработанных условий предоставления.

Кто может получить

Коммерческую ипотеку в Сбербанке может получить не любое лицо. Список тех, кому она может быть выдана, зависит от её вида, которых в Сбербанке сейчас два. Рассмотрим, кто может получить «Экспресс-ипотеку»:

  • физические лица, собственники малого бизнеса;
  • ИП;
  • ООО.

Отметим, что годовая прибыль физического лица или компании, чтобы претендовать на данный кредит – рассчитанный на помощь начинающим предпринимателям и компаниям – должна составлять 60 миллионов рублей или меньше.

Что до «Бизнес-Недвижимости», то обычным физическим лицам она недоступна, заёмщиком может выступать:

  • юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы;
  • ИП.

При этом данным категориям предоставляются различные условия кредитования в рамках программы.

Требования же к заёмщикам, претендующим на коммерческую ипотеку в Сбербанке в рамках программы «Бизнес-недвижимость», таковы:

  • регистрация в России;
  • прибыль не более 400 миллионов рублей за год;
  • для предпринимателей возраст не более семидесяти лет;
  • для юридического лица – деятельность в течение минимум полугода либо года, если его деятельность связана с сезонными работами.

Алгоритм оформления

Каков же алгоритм оформления при обращении в Сбербанк? Коммерческая ипотека для физических лиц начинает оформляться с обращения в Сбербанк по месту регистрации. После этого будет назначено время, в которое специалист сможет провести подробную консультацию – на ней вы будете ознакомлены с полным списком документов, которые понадобятся при оформлении, узнаете о том, какие у банка требования, ведь они могут меняться со временем, а также ознакомитесь со всеми условиями погашения и обслуживания займа.

Здесь же при согласии со всеми условиями можно будет заполнить анкету, после чего необходимо лишь передать все необходимые документы. После их рассмотрения банком будет назначено время для визита представителя к вам – он должен оценить бизнес, чтобы принять окончательное решение о том, будет ли предоставляться кредит.

image

Обеспечение кредита

Мы уже рассказывали про сложности с оформлением залога, но теперь подробнее разберёмся с тем, какими способами могут обеспечиваться кредиты Сбербанка по обеим программам. Так, по «Экспресс-ипотеке» возможны два вида обеспечения:

  • залог;
  • поручительство.

А вот «Бизнес-недвижимость» даёт более широкий набор вариантов по обеспечению кредита:

  • обычный залог;
  • залог на время строительства;
  • залог прав по соглашению о долевом строительстве;
  • гарантии «Федеральной корпорации по развитию малого и среднего предпринимательства»;
  • поручительство.

На кого рассчитано

Использовать коммерческую ипотеку будет выгодно главным образом в случае, если вы имеете прибыльный, но небольшой бизнес, и уверены, что он будет стабильно приносить доход. При таком раскладе более удобным вариантом может оказаться постепенное приобретение недвижимости, чем сразу большое вложение, которое может оказаться просто не по силам. При этом делать выплаты по ипотеке, если бизнес достаточно прибыльный для этого куда разумнее, чем тратиться на обычную аренду, ведь так вы в итоге получите эту недвижимость в полную собственность. Если вы решили брать коммерческую ипотеку, то предлагаемые Сбербанком программы достаточно выгодны, чтобы рассматривать именно их среди первых.

Развитие бизнеса и предпринимательства положительным образом сказывается на государственной экономике. А банковские организации предлагают предпринимателям, юридическим лицам выгодные условия по кредитованию, которые касаются и ипотеки. Сбербанк является тем финансовым учреждением, где имеется возможность на наиболее приемлемых условиях оформить кредит на приобретение объекта коммерческого назначения.

Не все предприниматели или юридические лица могут обзавестись собственной недвижимостью для бизнес целей за счет собственных денежных средств. Это связано с тем, что цены на такие объекты гораздо выше, чем на приобретение жилых помещений. Для покупки не всегда может оказаться в компании достаточная сумма, чтобы сразу внести весь платеж и рассчитаться с продавцом. С ипотекой от Сбербанка любой предприниматель сможет обзавестись недвижимостью коммерческого назначения на выгодных условиях.

Содержание

Что такое коммерческая ипотека от Сбербанка

Ипотека на коммерческую недвижимость представляет собой банковское предложение для бизнеса, которое позволяет юридическим лицам обзавестись собственным помещением для расширения сферы своей деятельности. Такие объекты часто используются в качестве складских помещений, производственных предприятий или же офисов для предложения товаров и услуг. Средства, полученные в рамках ипотеки на покупку помещения коммерческого назначения, имеется возможность направить на следующие цели:

  • Приобретение жилого объекта;
  • Приобретение нежилого помещения.

Бизнес ипотека от Сбербанка обладает обширным направлением. Средства, полученные от банка, клиенты имеют возможность направить на приобретение готовых торговых объектов для расширения своей деятельности. Кроме того предприниматели могут направить сумму займа на покупку жилого объекта для переоборудования его в нежилое помещение. И каким бы видом деятельности не занималось юридическое лицо, данный вид ипотеки станет для него отличным решением для того чтобы без траты времени на накопление средств на единовременную выплату их продавцу для оформления сделки купли-продажи.

Ипотека для покупки коммерческой недвижимости обладает большим числом положительных качеств. И первым ее преимуществом является покупка предпринимателями собственного помещения для ведения бизнеса. При наличии склада, магазина и прочих типов недвижимости позволяет владельцу бизнеса быть независимым от изменений стоимости за аренду помещения. В случае с ипотекой клиенту в любом случае каждый месяц предстоит выплачивать Сбербанку некоторую денежную сумму по договору, но эти средства будут выплачиваться за его собственность.

У данного типа ипотеки имеются и другие достоинства, в числе которых:

  • Средства Сбербанком предоставляются не только под залог приобретаемой недвижимости, но и также под залог имеющегося у бизнесмена имущества;
  • Сроки по ипотеке увеличены до 120 месяцев;
  • Учет направления деятельности клиента производится на стадии принятия решения о предоставлении кредита;
  • Наличие возможности приобретения в ипотеку строящегося объекта. Но при этом он должен принадлежать только застройщику, аккредитованному Сбербанком;
  • Нет комиссий за досрочное погашение задолженности.

Читайте также: Ипотека на недвижимость за границей от Сбербанка

Условия и требования

Ипотека для бизнеса выдается физическим лицам, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Базовыми требованиями по данному виду кредитования являются следующие:

  • Возраст владельца собственного бизнеса должен быть в пределах от 21 до 70 лет;
  • Предприятие должно осуществлять свою деятельность на территории России на протяжении минимум одного года;
  • Годовой доход предприятия не должен быть выше шестидесяти миллионов рублей;
  • У предприятия должен иметься расчетный счет.

Сбербанком достаточно часто при работе с каждым клиентом индивидуально данные требования подвергаются изменениям. Это доступно для клиентов с высокими параметрами платежеспособности. Отличием такого типа ипотеки от любой другой ипотечной программы является меньший срок погашения и высокие ставки по кредиту. Основными условиями для оформления кредита на нежилые помещения являются:

  • Ипотека предоставляется в национальной валюте;
  • Срок кредитования варьируется в пределах от шести месяцев и до десяти лет;
  • Средний размер процентной ставки займа на покупку коммерческих объектов составляет 13.9 процентов годовых. Но ставка обычно устанавливается для каждого лица в индивидуальном порядке. Иногда ее размер зависит от списка предоставленных документов;
  • При приобретении жилого объекта размер первоначального взноса – 20 процентов от общей стоимости. Если клиент покупает коммерческую недвижимость, то он составляет 30 процентов.

Для физических лиц

Сбербанк предлагает такой категории клиентов произвести оформление ипотечного займа на приемлемых условиях. Максимальный размер кредитования по данной программе составляет до семи миллионов рублей. Оформить займ для физических лиц на приобретение недвижимости имеется возможность на срок до 10 лет. Средняя ставка по кредиту составляет 15.5 процентов годовых. При этом комиссия за предоставление займа с физического лица не взимается. Такая категория клиентов имеет возможность получить кредит на приобретение помещений для коммерческих целей по ускоренной процедуре. При этом для получения ипотеки гражданину совсем необязательно быть владельцем ООО или индивидуальным предпринимателем. Займы предоставляются и физическим лицам, чтобы они смогли обзавестись собственной недвижимостью.

  • Если физическим лицом коммерческая ипотека оформляется повторно, то для него банком будут предложены специальные более выгодные условия кредитования. Для каждого такого клиента учреждение пересматривает их в индивидуальном порядке.
  • Если бизнес связан с сельским хозяйством, то размер первоначального взноса составляет от 20 процентов от стоимости недвижимости. Во всех остальных случаях придется внести сумму в размере 25 процентов от цены на приобретаемый объект коммерческого назначения.

Для ИП

Для того чтобы купить коммерческую недвижимость, многие предприниматели решают оформить ипотечный кредит. Для них действуют требования, которые предъявляются к гражданам, оформляющим займ на бизнес. Для повышение шансов на одобрение ипотеки заемщику требуется минимум год ве6сти деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и пользоваться общей системой налогооблажения.

Для юридических лиц

Перед тем, как обзавестись недвижимостью в ипотеку, каждый индивидуальный предприниматель внимательно ознакомляется с условиями кредитования. Для юридических лиц они в настоящее время в Сбербанке являются следующими:

  • Максимальный размер займа составляет 200 миллионов рублей;
  • Размер процентной ставки составляет от 11.5 до 13.5 процентов годовых;
  • Срок действия ипотечного договора от семи до десяти лет;
  • Наличие залогового имущества и обеспечения по ипотеке.

Юридические лица имеют возможность воспользоваться ипотекой, если их компания осуществляет деятельность на территории России. Минимальный и максимальный возраст кредитополучателя составляет 21 и 70 лет. Среднегодовая выручка юридического лица должна быть не более 400 миллионов рублей. Во время оформления ипотеки на бизнес цели необходимо принимать во внимание требования, которые предъявляет Сбербанк к коммерческому объекту.

Как оформить ипотеку

Обзавестись недвижимостью для бизнес целей за счет банковских средств могут ИП. юридические лица, физические лица. Для оформления кредита на покупку объекта необходимо обратиться в отделение банка по месту регистрации. После посещения офиса заемщиком назначается дата повторного посещения с полным пакетом документов. И важно во время первого посещения отделения подробно ознакомиться с условиями и особенностями бизнес ипотечного кредита на то, чтобы обзавестись недвижимостью. Также потребуется заполнить заявку на выдачу займа, если условия подходящие.

Читайте также: Условия ипотеки для учителей от Сбербанка

Необходимые документы

Для того чтобы обзавестись нежилой недвижимостью на средства банка потребуется предоставить пакет документов:

  • Заявление на предоставление займа с намерением обзавестись недвижимостью для ведения предпринимательской деятельности;
  • Анкета заемщика;
  • Учредительные документы и бумаги на регистрацию компании, индивидуального предпринимательства;
  • Бумаги ведения хозяйственной деятельности предпринимателя;
  • Отчеты о ведении финансовой деятельности.

Это основной список документов, который может потребоваться. С полным их перечнем можно ознакомиться при посещении банковского офиса.

Читайте также: Онлайн-калькулятор ипотеки ДомКлик

Ипотека

Покупка нежилой недвижимости сейчас не менее актуальна, чем приобретение жилья. Физические лица также могут купить коммерческое или другое нежилое помещение в ипотеку, как и индивидуальные предприниматели. Однако такая сделка будет наполнена сложностями и нюансами, которые необходимо рассмотреть поподробнее.

Содержание

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

imageimageСейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

На гараж

imageФизические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены. Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

  1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
  2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
  3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
  4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

С земельным участком

imageСогласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

  • Если это муниципальная или федеральная собственность;
  • Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
  • Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

Недвижимость коммерческого назначения

imageФизическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

  1. Для ИП;
  2. Владельцам ферм;
  3. Собственникам малого бизнеса;
  4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс. Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

Рекомендуем к просмотру: 

В большинстве своем:

  • Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
  • Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
  • Первый взнос по ипотеке не менее 20%
  • Срок кредита – от 5 до 15 лет;
  • Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
  • Не должно быть никаких обременений на право собственности.

Специфика нежилого помещения

imageЕсли для юридических лиц покупка нежилого помещения – довольно стандартная и уже выверенная до мелочей процедура, то физическим лицам придется столкнуться с определенными, не всегда приятными, нюансами:

  1. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
  2. Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
  3. Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
  4. Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
  5. Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

Что гласит закон?

imageВесь процесс покупки нежилых помещений коммерческого назначения в ипотеку регулируется 102 Федеральным законом.

Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита. Все рассматривается в общих чертах. Да и то, лишь касательно вопроса с залоговым имуществом.

102 ФЗ регулирует лишь вопрос залога такой недвижимости. А это означает, что требования к заемщикам, формы и списки документов, а также прочие условия выдачи таких кредитов полностью устанавливаются банками. А это может быть не выгодным для заемщика.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

image
Схема ипотечного кредитования

А именно:

  • Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
  • Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет. В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
  • Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
  • К заемщикам более жесткие требования, чем в случае с жилищными кредитами;
  • Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог;
  • Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок.

Обратите внимание! Чтобы избежать таких условий, можно взять обычный потребительский кредит. Для такого займа кредитора найти гораздо легче, да и Вы можете приобрести любой объект нежилой недвижимости:

  1. Гараж или машинное место;
  2. Садовый дом;
  3. Хозяйственная постройка;
  4. Апартаменты.

Условия предоставления кредита

Кредиторы могут устанавливать любые требования и условия, так как законодательством это никак не ограничивается. Поэтому каждый банк может предъявлять свои требования, и для большей точности, стоит напрямую обратиться с этим вопросом к сотруднику банка.

Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

  • Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
  • Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
  • Действующим топ-менеджером в ООО;
  • Заемщик должен быть гражданином РФ;
  • У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
  • Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
  • Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
  • Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
  • Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
  • Объект находится в регионе расположения банка;
  • Это капитальная постройка;
  • Нет обременений на собственность.

Полезное видео:

Банки предоставляющие ссуду

Не каждый банк готов предоставить такой кредит. Обычно, такое предложение можно отыскать лишь у крупного кредитора.

Банк Условия кредитования
Сбербанк (Бизнес-недвижимость) Можно взять кредит на сумму до 600 000 000 рублей, и выплачивать его не дольше 10 лет. Процентная ставка, вместе с этим будет около 14,5%.
ВТБ 24 (Бизнес-ипотека) Минимальная сумма займа – 4 000 000 рублей, на срок до 10 лет. Ставка не выше 13,5%.
Возрождение (МСП-Инвестиции) Максимальная сумма займа – 150 000 000 рублей, на 10 лет кредитования. Процентная ставка не более 15,5%.
Газпромбанк Для каждого заемщика условия кредитования устанавливаются в индивидуальном порядке.
Банк Москвы (Коммерческая ипотека) Можно взять в кредит не более 150 000 000 рублей, на срок до 7 лет. Ставка наряду с этим будет рассчитываться в индивидуальном порядке.

Процесс оформления

При оформлении такой ипотеки, заемщику придется придерживаться такой инструкции:

  1. Подача заявки, с прикрепленными документами;
  2. Ожидание до двух недель, пока банк рассмотрит и одобрит заявку;
  3. Рассчитывается сумма кредита и прочие условия;
  4. Заемщик выбирает недвижимость и подает его документы банку;
  5. После одобрения, заключается договор ипотеки;
  6. Покупка недвижимости;
  7. Регистрация сделки в Росреестре.
Порядок оформления

Необходимый список документов

В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:

  • Сотрудник компании приносит устав;
  • Соглашение о ее создании;
  • Выписка из реестра;
  • Лицензию на деятельность;
  • Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
  • Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
  • Документ от регистрации;
  • Лицензию;
  • Образец своей подписи;
  • А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
  • Информацию о кредитной истории компании;
  • Копии соглашений по бизнесу и проект.

Фотогалерея:

Выписка из Росреестра
Лицензия на разрешение предпринимательского дела
Паспорт РФ
Свидетельство о регистрации ИП
Образец своей подписи
Справка 2 НДФЛ
Кредитная история

Образец заключаемого договора

Ипотечный договор заключается в индивидуальном порядке. Его пункты могут отличаться, в зависимости от условий кредитования, но в основном, такое соглашение должно иметь такие пункты, как информация о заемщике и банке, условия ипотеки, права и обязанности сторон, а также схема погашения ипотеки (учитывается и возможность досрочного погашения).

С полным примером образца ипотечного договора можно ознакомиться здесь. 

Срок регистрации

Последним шагом в процессе оформления ипотеки, будет регистрация сделки. Обычно, это занимает не более 15 дней. Вместе с этим, необходимо заплатить госпошлину. Юридическое лицо платит 4 000 рублей, а ИП – 1 000 рублей.

Возможные трудности

Физическим лицам получить такую ипотеку непросто. В основном возникают сложности при оформлении залога. Дело в том, что сразу такая недвижимость банку не передается. Заемщику придется пройти через процесс перехода прав собственности. Для этого, в банках есть три основных схемы.

Продавец получает предоплату, в суме первого платежа по кредиту. После этого, оформляется переход права собственности и передача объекта в залог. И только после этого, заключается ипотечный договор, а продавцу выплачиваются остальные средства.

Аналогично предыдущему варианту, продавец получает предоплату. Но передача прав происходит одновременно с оформлением соглашения купли-продажи и ипотеки. А сделка регистрируется только после передачи всех бумаг.

Последняя схема наиболее витиеватая. Сначала нужно зарегистрировать новую фирму, на имя которой и передают право собственности. После этого, стоимость недвижимости уплачивает банк, а покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи нового юридического лица. Обременение будет снято только после передачи залога.

Ипотека на нежилую недвижимость является более трудной для физических лиц. Такая сделка будет означать повышенные проценты и уменьшенный срок кредитования, что не слишком выгодно для заемщика. Однако зная обо всех тонкостях такого кредитования, можно избежать некоторых сложностей и получить более приятные условия ипотеки.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий