Закон об ипотеке — 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости (комментарии последней редакции)

Закон об ипотеке (залоге имущества) устанавливает, что стороны, вступающие в правоотношения, заключают соответствующий договор. По его условиям один участник, кредитор по обязательству, обладает правом на удовлетворение своих денежных требований. Взыскание осуществляется из стоимости объекта, который является предметом залога. Имущество, относительно которого подписывается такой договор, остается у должника в пользовании и владении. Рассмотрим далее подробнее закон об ипотеке (залоге недвижимости).

image

Нормативное регулирование

К правоотношениям по ипотеке, возникающим в соответствии с указанным выше договором, применяются правила о залоге. Общие предписания присутствуют в ГК. Залог предприятий, земельных участков, квартир, сооружений и прочих недвижимых объектов возникает постольку, поскольку оборот этого имущества допускается в соответствии с ФЗ.

Обязательство

Ипотека может устанавливаться для обеспечения исполнения условий кредитного договора, соглашения о займе. Обязательство может исходить из купли-продажи, подряда, аренды, причинения вреда, если другое не установлено в нормативных актах. Закон об ипотеке (залоге) предписывает вести бухгалтерский учет кредитору и должнику, если они выступают как юрлица.

Требования

Федеральный закон об ипотеке устанавливает, что предмет договора обеспечивает выплату основного долга полностью или в части, определенной в соглашении. При заключении сделки могут предусматриваться процентные начисления. В этом случае ипотека, которая устанавливается во исполнение обязательств, обеспечивает и их выплату. Если в договоре не указано другое, Федеральный закон об ипотеке предусматривает также установление платежей, выступающих:

  1. Как возмещение ущерба или в качестве пени (неустойки, штрафа) при неисполнении, просрочке исполнения либо другом нарушении условий договора.
  2. В виде процентов, устанавливающихся за неправомерное использование чужих денежных средств.
  3. Как возмещение судебных расходов и прочих издержек, связанных с обращением на заложенное имущество взыскания.
  4. В качестве компенсации затрат на реализацию объекта.

image

Закон об ипотеке допускает установление твердой суммы требований. Она не должна превышать обязательств должника. В противном случае требования не будут считаться обеспеченными ипотекой. Исключения составляют ситуации, предусмотренные в пунктах 3 и 4 (приведенных выше), а также установленные в ст. 4 ФЗ № 102.

Закон об ипотеке: обеспечение дополнительных затрат

Если кредитор по условиям договора либо ввиду необходимости сохранить целостность имущества вынужден покрывать расходы на его содержание либо охрану, ему полагается возмещение этих издержек. Компенсация затрат предусматривается и в том случае, если указанный субъект погашает заложенности, касающиеся налогов и сборов по данному объекту, коммунальным платежам. Возмещение осуществляется за счет заложенной недвижимости.

Характеристика имущества

Федеральный закон об ипотеке (залоге) устанавливает категории объектов, которые могут выступать в качестве предмета договора. При определении имущества нормативный акт отсылает к п. 1 ст. 130 ГК. В соответствии с нормой, по ипотечному договору может закладываться имущество, право на которое зарегистрировано в порядке, предусмотренном для процедуры госрегистрации. Кроме этого, в качестве предмета соглашения могут выступать:

  1. Земельные наделы, кроме указанных в ст. 63 комментируемого закона.
  2. Здания, сооружения, предприятия и иные объекты капстроительства, эксплуатируемые в ходе предпринимательской деятельности.
  3. Квартиры, жилые дома, их части, включающие в себя одну либо несколько изолированных комнат.
  4. Садовые дома, дачи, гаражи и прочие постройки потребительского назначения.
  5. Морские/воздушные суда, космические объекты, корабли внутреннего плавания.

Важный момент

Сооружения, в том числе жилые дома, непосредственно связанные с земельным наделом, могут являться предметом ипотечного договора при соблюдении правил, предусмотренных в ст. 69 комментируемого закона. Отсутствие госрегистрации прав на участки, госсобственность на которые не разграничена, не выступает в качестве препятствия для возникновения рассматриваемых правоотношений.

Правила

Действующий закон об ипотеке устанавливает, что вещь, выступающая в качестве предмета договора, и ее принадлежности – это единое целое. Это предусмотрено в ст. 135 ГК. Это означает, что принадлежности закладываются вместе с основным объектом сделки. Иное может предусматриваться в договоре. В качестве самостоятельного предмета сделки не может выступать вещь, натуральный раздел которой невозможен без изменения ее назначения. Закон об ипотеке предписывает применение указанных правил к договору аренды, долевого участия в строительстве.

Право предоставления имущества

Закон об ипотеке предъявляет требование к кредитору. Оно состоит в том, что имущество, которое станет предметом договора, должно принадлежать ему на праве собственности или хозяйственного ведения. Не допускается обеспечение требований имуществом, изъятым из оборота, на которое не может обращаться взыскание, а также для которого предусмотрена или запрещена приватизация. Закон об ипотеке недвижимости разрешает в качестве предмета договора использовать право аренды. При этом для заключения соглашения необходимо согласие арендодателя. Такое допущение возможно, если нормативными актами либо самим договором предоставления имущества не предусматривается другое. В установленных в п. 3 ст. 335 ГК случаях требуется также согласие законного владельца объекта либо лица, использующего его по праву хозяйственного ведения.

Общая совместная собственность

Ипотека на такое имущество может быть установлена при наличии согласия всех законных владельцев. Оно должно быть предоставлено в письменном виде. При долевой собственности участник вправе заложить свое имущество без согласия других совладельцев. При обращении взыскания при продаже этой части объекта должны применяться правила, установленные в ст. 250 и ст. 255 ГК о преимущественном праве приобретения.

Договор

Он заключается в соответствии с общими правилами ГК. В договоре должны присутствовать сведения о предмете ипотеки, его оценке, сроке исполнения и размере обязательств. Стороны вправе предусмотреть условия о возможном обращении на имущество взыскания во внесудебном порядке либо порядок и способы его реализации при разрешении спора в суде. Они могут оформляться в виде отдельного соглашения. К нему применяются предписания о форме и госрегистрации, сформулированные в законе о договоре об ипотеке.

Предмет

В договоре должно указываться наименование объекта, а также место его расположения. В документе приводится описание, достаточное для идентификации предмета. В договоре также должно быть указано право, в соответствии с которым объект принадлежит кредитору, а еще название органа, уполномоченного осуществлять госрегистрацию имущества, поставившего его на учет. Если в качестве предмета выступает аренда, то должен указываться ее срок.

Оценка

Она определяется на основании законодательных актов по соглашению кредитора и должника. В том случае, если предметом договора является земля, то должны соблюдаться требования ст. 67 рассматриваемого ФЗ. Оценка объекта приводится в договоре в денежном выражении. При ипотеке муниципального/государственного имущества указанная процедура проводится в соответствии с требованиями, которые установлены в ФЗ. Если предмет договора – объект незавершенного строительства, принадлежащий государству или МО, оценка осуществляется по рыночной стоимости. Данный абзац включен в закон от 13 ноября 2001 г. (ФЗ № 143).

Условия

Обязательство, которое обеспечивается ипотекой, называется в договоре с указанием суммы, основания, в соответствии с которым оно возникло, а также срока, установленного для его исполнения. Если оно исходит из какого-либо соглашения, должны быть поименованы его стороны, место и дата подписания. Если договор предусматривает, что сумма обязательства будет устанавливаться впоследствии, необходимо указание порядка и прочих существенных условий ее определения. Исполнение требований может осуществляться частично. В этом случае договор должен содержать периодичность осуществления соответствующих платежей, а также их размеры. Если не установлены конкретные величины сумм, подлежащих к уплате, должны предусматриваться условия, в соответствии с которыми они могут быть определены.

Дополнительно

В том случае, если права залогодержателя (кредитора) удостоверяются по закладной (согласно ст. 113 рассматриваемого закона), то указания на это должны присутствовать в ипотечном договоре. В нормативном документе, однако, предусмотрены исключения. Они представлены случаями выдачи закладного документа при ипотеке по закону. Данный пункт был дополнен ФЗ № 18 с 14 февраля 2002 г.

Кредитные предложения банков на покупку объектов недвижимости регулирует 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости. Именно на его основе строятся и определяются отношения между кредитором и заемщиком. Он определяет само понятие ипотеки, необходимые для оформления документы, варианты залогов недвижимости. Благодаря четкому регулированию законодательством потребитель стал более защищенным перед банковскими организациями, а сам рынок жилищного кредитования получил небывалый рост. Разберем более подробно, что конкретно устанавливает 102 ФЗ.

Понятие ипотеки

Законодательство определяет ипотеку как кредитный договор, залогом которого является недвижимость. Это позволяет существенно снизить риск для финансовой организации в случае невыплаты долга. Заемщик имеет право проживать и распоряжаться своей собственностью, но с определенными ограничениями. Например, если вы захотите продать недвижимость, разрешение предварительно необходимо получить у банка.

Оформить ипотеку в 2017 году

Два способа ипотечного кредитования

Рассматривая № 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости можно выделить два способа ипотечного кредитования, которые относятся скорее к форме залога:

На какие цели выдается ипотека?

Как сказано выше, ипотека выдается на приобретение жилья под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости. Но что конкретно можно купить? Заемщик может выбирать между готовыми квартирами на вторичном или первичном рынке, строящееся жилье, земельный участок с готовым объектом или для дальнейшего строительства дачи или дома, можно брать ипотеку на приобретение таунхауса.

Программы по ипотечному кредитованию

Однако стоит помнить, что разные программы предусматривают разные объекты недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, если вы хотите взять ипотеку по льготной программе, например, ипотека с государственной поддержкой предусматривает только приобретение жилья в новостройках, которые строили с государственным финансированием.

Обязательное страхование при получении ипотеки

Обычно банки требуют обязательное страхование, такое как:

Условия кредитования в 2017 году

В условиях кредитования различные банки четко указывают, что при отказе от продления процентная ставка будет увеличена, об этом стоит помнить, так как обычно увеличение идет на 2,5% годовых, что может выйти в внушительную сумму.

Нюансы подписания кредитного договора по ипотеке

После получения положительного решения и выбора квартиры необходимо подписать кредитный договор, который должен включать в себя следующие пункты:

Залог недвижимости при оформлении ипотеки

Законодательство регламентирует ипотеку и определяет гарант. 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости четко устанавливает, что в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость либо имеющаяся. При этом объекты могут быть разнообразными, включая даже морские суда, которые недвижимость не являются, а также промышленные постройки.

В любом случае, банк ничем не рискует, так как первоначальный взнос, а также то, что собственная закладываемая недвижимость должна быть дороже приобретаемой гарантирует банку возврат своих денег и даже прибыль. Конечно, до изъятия можно не доводить и обратиться в банк за продажей заложенной недвижимости. В таком случае будет возможно вернуть часть уплаченных средств.

Закон “Об ипотеке” (действующая редакция) предписывает сторонам, вступающим в соответствующие отношения, оформлять соглашение. Согласно его условиям один из участников выступает в качестве кредитора по обязательству. Он наделяется правом предъявлять к должнику денежные требования. Взыскание производится из стоимости того объекта, который является предметом сделки. При этом имущество, в отношении которого оформляется соглашение, остается во владении и пользовании должника. Далее рассмотрим некоторые положения указанного выше нормативного акта.

Правовое регулирование

К отношениям, возникающим в рамках ипотечного соглашения, применяются положения о залоге. Основные нормы устанавливаются в ГК. Залоговые отношения, предметом которых выступают предприятия, квартиры, участки, сооружения и прочие объекты, прочно связанные с землей, возникают постольку, поскольку их оборот разрешен федеральным законодательством.

Обязательство

Закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” определяет основания, при которых стороны должны заключить соглашение. Обязательство может вытекать из различных отношений. В частности, это может быть купля-продажа, аренда, подряд, причинение вреда. Если стороны выступают как юридические лица, Закон РФ “Об ипотеке” обязывает их вести бухучет.

Требования

В 102-ФЗ определено, что в качестве предмета соглашения выступает объект, стоимость которого гарантирует погашение основного денежного обязательства или его части, предусмотренной сторонами. При подписании документа участники сделки вправе дополнительно определить процентные начисления. В таком случае стоимость объекта должна гарантировать и их выплату. Если соглашением не устанавливается иное, 102-ФЗ предусматривает установление дополнительных платежей. Они могут выступать в качестве:

  1. Компенсации вреда либо пени (штрафа или неустойки) при просрочке, невыполнении или ином нарушении условий соглашения.
  2. Процентов, которые устанавливаются за незаконное пользование чужими средствами.
  3. Возмещения судебных издержек, обусловленных обращением взыскания на имущество.
  4. Компенсации расходов на продажу объекта.

Закон “Об ипотеке” предусматривает, что требования могут устанавливаться в твердой денежной сумме. При этом она не может быть больше обязательства должника. В ином случае требования не рассматриваются как обеспеченные ипотекой. Данное положение не распространяется на случаи, определенные приведенными выше пунктами 3, 4, а также 4-й статьей рассматриваемого нормативного акта.

Дополнительные расходы

Если обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, возлагается на кредитора, он вынужден осуществлять определенные траты. Они могут быть связаны непосредственно с содержанием объекта или его охраной. В таких случаях расходы, которые понес кредитор, должны быть ему компенсированы. Закон “Об ипотеке” допускает возмещение также затрат на выплату сборов и налогов, оплату коммунальных услуг. Компенсация производится за счет стоимости объекта.

Предмет сделки

Закон “Об ипотеке” содержит перечень объектов, в отношении которых может быть оформлено соглашение. При этом нормативный акт ссылается на п. 1 ст. 130 ГК. Согласно указанной норме ипотечное соглашение может оформляться в отношении объекта, право на который зарегистрировано уполномоченным органом. Также предметом сделки могут являться:

  1. Земельные участки. Исключение составляют наделы, указанные 63-й статьей рассматриваемого нормативного акта.
  2. Сооружения, предприятия, здания, иные недвижимые объекты, используемые в процессе осуществления предпринимательской деятельности.
  3. Жилые строения, квартиры, их части, в которых присутствует одна и более изолированных комнат.
  4. Дачи, садовые домики, гаражи, иные сооружения потребительского назначения.
  5. Воздушные либо морские суда, корабли, используемые для перемещения по внутренним водам, космические объекты.

Нюанс

Строения, жилые в том числе, прочно связанные с земельным участком, могут выступать как предмет ипотечного соглашения при соблюдении порядка, установленного 69-й статьей рассматриваемого нормативного акта. При этом следует принять во внимание один нюанс. Отсутствие госрегистрации права на территории, государственная собственность на которые не была разграничена, не является препятствием для возникновения ипотечных правоотношений.

Целостность объекта

Закон “Об ипотеке” определяет, что вещь, являющаяся предметом соглашения, и ее элементы (принадлежности) – одно целое. Такое положение закреплено 135-й статьей ГК. Оно предполагает, что принадлежности объекта становятся предметом залога вместе с ним. Стороны сделки могут предусмотреть и иные условия. Самостоятельным предметом соглашения не может являться вещь, если ее натуральный раздел нельзя произвести, не изменив ее назначение.

Предоставление объекта

В комментируемом нормативном акте содержится определенное требование к кредитору. Заключается оно в том, что объект, выступающий в качестве предмета соглашения, должен являться его собственностью или находиться у него в хозяйственном ведении. Запрещено обеспечивать требования имуществом, которое изъято из оборота, на которое взыскание обратить невозможно, а также на которое не распространяются положения, регламентирующие приватизацию. Предметом соглашения может выступать арендное право. В таком случае для оформления документа необходимо получить согласие собственника. Это допущение имеет место в случае, если законодательство или само соглашение не устанавливает иные условия. При наличии обстоятельств, определенных п. 3 статьи 335 ГК, необходимо дополнительно получить согласие от законного владельца либо субъекта, у которого объект находится в хозяйственном ведении.

Общая собственность

Общие правила заключения договора об ипотеке по поводу объекта, находящегося в совместном владении и распоряжении нескольких лиц, предусматривают обязательное получение от всех участников согласия на совершение сделки. Оно должно представляться в письменной форме. Участник долевой собственности может оформить ипотеку на свою часть без согласия остальных совладельцев. В случае обращения взыскания на нее при ее продаже применяется порядок, предусмотренный статьями 250 и 255 ГК, регламентирующими преимущественное право покупки.

Соглашение

Процесс оформления договора регулируется общими правилами ГК. В соглашении необходимо указывать сведения о предмете сделки, оценке объекта, размере и сроке погашения обязательства. Участники могут также предусмотреть условия обращения взыскания на имущество в претензионном или судебном порядке. Эти пункты допускается закрепить отдельным соглашением. В основном договоре указывается название объекта, адрес его местонахождения. В документе должно также присутствовать описание, по которому можно однозначно идентифицировать предмет сделки. В содержании договора включают вид права, в соответствии с которым объект находится у кредитора. Если предметом сделки является аренда, указывается ее срок. Кроме этого в договор включается наименование органа, осуществившего госрегистрацию имущества.

Оценка

Она приводится в соглашении в денежном выражении. Оценка определяется в соответствии с действующим законодательством по согласованию сторон сделки. Если в качестве предмета договора выступает участок, необходимо соблюдение положений 67-й статьи комментируемого нормативного акта. Если им является объект незавершенного строительства, принадлежащий государству либо муниципалитету, оценку выполняют в соответствии с рыночной стоимостью. Положение, предписывающее такой порядок, введено в 102-ФЗ в 2001 году.

Условия

Обязательство, обеспеченное ипотекой, прописывается в соглашении с приведением суммы и основания, по которому оно возникло. В документе также устанавливается срок погашения требований. Если обязательство вытекает из какого-либо соглашения, указываются его участники, дата и место оформления. В ряде случае стороны сделки могут договориться о том, что размер обязательства будет определен впоследствии. В такой ситуации необходимо указать порядок и все остальные существенные условия, касающиеся его установления. Требования по ипотеке могут реализовываться частично. В такой ситуации в соглашении устанавливается периодичность их исполнения (частота и размер платежей). В случае отсутствия конкретных величин необходимо предусмотреть условия, согласно которым они могут определяться.

Порядок государственной регистрации ипотеки

Соглашение оформляется письменно. Подписанный договор необходимо зарегистрировать. Нормами установлено, что в отношении соглашения, не содержащего сведений, предусмотренных 9-й статьей комментируемого нормативного акта, данная процедура проводиться не может. Не подлежит госрегистрации договор, оформленный с нарушением положений п. 4 статьи 13. Невыполнение предписаний, касающихся постановки на учет объекта, выступающего как предмет сделки, влечет ее недействительность. При этом само соглашение будет считаться ничтожным. Договор об ипотеке признается заключенным и получившим силу с даты его госрегистрации. В некоторых случаях стороны заверяют соглашение у нотариуса. В таких ситуациях без госрегистрации оно также не будет иметь силу. Для внесения необходимых сведений в реестр участникам сделки необходимо представить заверенную нотариально копию соглашения.

Похожие статьи

Часто встречаются случаи, когда при покупке или строительстве недвижимости за счет заемных средств, говорят, что такие объекты находятся в «ипотеке в силу закона». Однако это не исчерпывающий перечень случаев, когда недвижимость обременяется таким видом залога. Данная статья посвящена вопросам возникновения ипотеки в силу закона и ее отличительным особенностям.

Содержание:

1. Понятие ипотеки в силу закона.

2. Случаи возникновения ипотеки в силу закона.

3. Как заключить договор приобретения недвижимости с ипотекой?

4. Государственная регистрация ипотеки в силу закона: особенности.

Заключение договора ипотеки – довольно распространенное в современных реалиях явление. Заключенный договор ипотеки не оставляет у его сторон сомнений в том, какой объект недвижимости на каких условиях и на какой срок оформляется в залог.

Однако отсутствие договора ипотеки не всегда означает, что недвижимое имущество свободно от залогового обременения – законом установлены случаи, когда имущество считается находящимся в залоге и без заключения специального договора или соглашения. Этот вид ипотеки получил название ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу закона – это вид ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

Ипотека в силу закона является ограничением права (обременением объекта недвижимого имущества) приобретателя недвижимости и так же, как и ипотека в силу договора, обеспечивает защиту прав кредитора (либо отчуждателя).

Ипотека в силу закона встречается следующих случаях:

  • Жилой дом или квартира приобретены либо построены полностью или частично за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”; далее – Закон об ипотеке).
  • Жилое помещение приобретено или построено полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке).
  • Земельный участок, приобретен с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка ( если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке));
  • При строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке).
  • Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение (право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
  • В случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства (в данном случае ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке));
  • При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. При этом получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса РФ; далее – ГК РФ);
  • Объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);
  • Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке ( п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

Законом установлено, что при включении соглашения об ипотеке в соответствующий договор, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).

Условие об ипотеке может быть включено в разные виды договоров. Это может быть договор купли-продажи, мены, ренты и т.д.

Наибольшей востребованностью пользуются договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств.

Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении объекта недвижимости за счет кредитных или заемных средств.

При покупке недвижимости за счет кредитных средств заключается договор купли-продажи объекта недвижимости. Сторонами такого договора являются покупатель, которому предоставляется кредит на основании кредитного договора или договора займа, и продавец – собственник объекта недвижимости или его представитель.

При этом в договоре купли-продажи указываются не только существенные условия договора купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой недвижимости, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.

Для заключения договора купли-продажи с использованием кредитных средств следует следует последовательно предпринять ряд шагов:

  1. Шаг 1 – выбрать банк, изучив ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов (процентная ставка, порядок внесения платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и пр.).
  2. Шаг 2 – заполнить анкету и подготовить документы для получения кредита под залог недвижимости. Подробнее

    Как правило, банки требуют следующие документы:

    • заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка;
    • паспорт заемщика;
    • свидетельство о браке (если вы состоите в браке);
    • свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);
    • документы, подтверждающие Ваши доходы;
    • копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы) и др.
  3. Шаг 3 – подать документы в банк и дождаться одобрения на выдачу кредита.
  4. Шаг 4 – после получения предварительного одобрения от банка подобрать подходящее под Ваши критерии недвижимое имущество, которое также отвечает требованиям банка. Для минимизации рисков, связанных с приобретением жилья, рекомендуем доверить поиск и анализ информации о конкретном, выбранном Вами, объекте недвижимости профессионалам. Для этого просто закажите паспорт объекта.

    В случае необходимости на этом этапе может быть подписано соглашение о задатке либо предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).

  5. Шаг 5 – повторно обратиться в банк для выдачи кредита, дополнив пакет документов:
    • отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке; ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”);
    • копией соглашения о задатке (авансе) или копией предварительного договора купли-продажи (по требованию банка);
    • договором страхования рисков (жизни и здоровья заёмщика, приобретаемого имущества и пр.).
  6. Шаг 6 – заключить договор купли-продажи с использованием кредитных средств (может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора).

    Как правило, составляются и подписываются следующие документы:

    • кредитный договор на заранее оговоренных условиях (ст.ст. 819, 820 ГК РФ; ст. 9.1 Закона об ипотеке; ст. 6.1 Федерального Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ “О потребительском кредите (займ)).
    • договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
    • закладная (готовится банком) (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).
  7. Шаг 7 – зарегистрировать право собственности на недвижимость и ипотеку в силу закона.

Переход права собственности по договору, влекущему возникновение ипотеки в силу закона, и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права на заложенный объект недвижимости лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

С заявлением о регистрации ипотеки в силу закона могут обратиться:

  • залогодатель;
  • залогодержатель;
  • нотариус, удостоверивший договор (если договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, совершен в нотариальной форме).

При регистрации права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств уплате подлежит только госпошлина за регистрацию прав приобретателя.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется по самостоятельному заявлению, но без оплаты госпошлины.

В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации:

  • 5 рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр;
  • 7 рабочих дней при обращении через МФЦ.

Ипотека иных объектов недвижимости регистрируется в общий срок регистрации (7 рабочих дней с даты приема документов в Росреестр, при обращении через МФЦ – 9 рабочих дней).

В случае, если договор удостоверен нотариально:

  • 3 рабочих дня со дня представления документов в Росреестр;
  • 5 рабочих дней при обращении через МФЦ.
  • в течение 1-го рабочего дня при поступлении заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки соответствующих документов в электронной форме (п. п. 9 – 12 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”; далее – Закон о регистрации).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств, приостановить или прекратить государственную регистрацию права в таком случае возможно только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца) (ч. 4 ст. 30, ч. 4 ст. 31 Закона о регистрации).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется путем проставления регистрационной отметки (штампа) на документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона (п. 2 ст. 11, ст. 19, п. 2, 7 ст. 20 Закона об ипотеке, ч. 7 ст. 53 Закона о регистрации).

Также заинтересованное лицо может заказать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о зарегистрированном праве и обременении.

Вам также может быть интересно:

Как оформить залог недвижимости для получения кредита?

Приобретение жилья по ипотечным программам

Что следует знать об ипотеке?

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий